Duże mieszkanie w mieście, czy dom poza miastem?

Budowa domu na własną rękę, poza granicami miejskimi, okaże się tańsza od kupna dużego mieszkania w pobliżu centrum, o ile inwestor potrafi znaleźć odpowiednią działkę i właściwie skalkulować inwestycję. - Na budowę domu trudniej jest jednak uzyskać finansowanie - mówią doradcy Aspiro.

Ceny materiałów budowlanych są od pewnego czasu w miarę stabilne. Według wyliczeń Grupy Polskie Składy Budowlane, koszt materiałów na budowę 150-metrowego domu wynosi obecnie średnio ok. 140 – 145  tys. zł, podobnie jak dwa lata temu. Do tego należy doliczyć ok. 300 - 400 tys. zł na kupno działki i usługi wykonawców, co w sumie pochłonie ok. 450 - 550 tys. zł.

Budując dom w podstawowym standardzie zapłacimy mniej za mkw. niż za mieszkanie w mieście. 

Po pierwsze, ceny działek w samym mieście są znacznie wyższe. Po drugie, samodzielnie koordynując budowę możemy poszukać dodatkowych oszczędności. Nie liczymy się z marżą deweloperską, sami decydujemy o technologii i użytych materiałach, a więc łatwiej nam obniżyć koszt budowy. Taniej, nie oznacza jednak łatwiej.

- Kredytowanie takiego przedsięwzięcia może okazać się mniejszym obciążeniem dla rodzinnego budżetu, jednak znacznie trudniej uzyskać finansowanie banków na budowę domu niż kupno lokalu – mówi Andrzej Zawal, doradca Aspiro.

Skomplikowane dokumentacje

Według GUS, domy powstające systemem gospodarczym ciągle stanowią lwią część rynku, mimo że liczba tych przedsięwzięć nieznacznie maleje z roku na rok. W 2011 r. inwestorzy indywidualni oddali do użytku ponad 73 tys. mieszkań i budynków oraz wystąpili o ok. 96,4 tys. pozwoleń na budowę.

Do inwestycji na własną rękę może jednak zniechęcać dostęp do finansowania. Dlaczego? Kredyt przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego w tzw. systemie gospodarczym jest jednym z najtrudniejszych do uzyskania.

- Do wniosku należy dołączyć zarówno dokumenty dotyczące działki, jak i wszelkiego rodzaju projekty i pozwolenia związane z prowadzoną budową. Ponadto należy samodzielnie wykonać kosztorys budowlany przedstawiający wszystkie etapy budowy domu z dokładnymi wyliczeniami co i ile ma kosztować. Wniosek taki jest analizowany przez inżyniera budowlanego, który określa, czy inwestor będzie w stanie za określoną kwotę zbudować dom. Ponadto rzeczoznawca szacuje jaka będzie wartość nieruchomości po wybudowaniu. Zdecydowanie łatwiej jest uzyskać kredyt na zakup mieszkania - czy to na rynku wtórnym czy pierwotnym, gdzie całą dokumentację dotyczącą budowy przygotowuje deweloper – zapewnia Andrzej Zawal.

Najważniejszą kwestią przy ubieganiu się o kredyt budowlany jest więc poprawne sporządzenie kosztorysu prac.

Większość banków przyjmuje zwykle, że minimalne koszty budowy mkw., niezbędne do zakończenia inwestycji, wynoszą 2-2,8 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że niezwykle rzadko można dokładnie przewidzieć wszystkie wydatki, dlatego też warto szacować koszty z zapasem. Nie jesteśmy przecież w stanie przewidzieć nagłego wzrostu cen materiałów budowlanych, zmian warunków pogodowych, dostępności niektórych elementów a także sprawności zatrudnionej ekipy.

W Szczecinie…

W Szczecinie 100-metrowe lokum kosztuje, jak wynika z danych serwisu Oferty.net, średnio ok. 450 tys. zł. Wg wyliczeń Aspiro miesięczna rata kredytowa wyniesie w tym przypadku ok. 2,7 tys. zł (100 proc. wartości nieruchomości) albo ok. 2,2 tys. zł (80 proc. LTV).  Budowa domu o pow. 170 mkw. na Zachodnim Pomorzu, pochłonie podobnie jak na Mazowszu, ok. 600 tys. zł. Inwestorzy kredytując w 100 proc. budowę będą więc odprowadzać co miesiąc do banku ok. 3,7 tys. zł (100 proc. LTV) albo ok. 2,9 tys. zł (80 proc. LTV).

Odpowiednia lokalizacja

Na Mazowszu można samodzielnie wybudować np. 170-metrowy dom już za niewiele ponad 600 tys. zł (cena obejmuje koszt działki), podczas gdy w samej Warszawie na 100-metrowy lokal wydamy ok. 700 – 900 tys. zł, o ile nie wybierzemy apartamentu, których ceny nierzadko przekraczają 1 mln zł.

Finansując budowę domu np. w okolicach Grójca, Radomia czy Grodziska Mazowieckiego w 100 proc. na kredyt (30 lat spłaty), wg wyliczeń doradców Aspiro, co miesiąc będziemy zostawiać w banku ok. 3,7 tys. zł, a jeśli mamy 20 proc. wkładu własnego, miesięczna rata spadnie do ok. 2,9 tys. zł. Natomiast kupno 100-metrowego mieszkania na kredyt, w samej stolicy, uszczupli nasz comiesięczny budżet aż o ok. 5,3 tys. zł ( 100 proc. LTV – wkładu własnego) albo o ok. 4,2 tys. zł (80 proc. LTV).

Można oczywiście kupić gotowy dom od dewelopera, nawet, jak podaje serwis Tabelaofert.pl, za ok. 500 tys. zł, ale za tyle dostaniemy niewielkie 130 – 140-metrowe lokum w segmencie, często na 200-300-metrowej działce.

Oczywiście nie w każdym przypadku budowa domu opłaci się bardziej niż kupno dużego lokum. Wiele zależy od cen działek, które w gminach ościennych są często wysokie, a ich podaż jest bardzo ograniczona.

Szukając działki należy wziąć pod uwagę wiele czynników takich jak lokalizacja, uzbrojenie, czyli media (np. gaz czy kanalizacja), plan zagospodarowania dla terenu, na którym się znajduje, sąsiedztwo, droga dojazdowa itp. Tymczasem osoby zainteresowane mieszkaniem zwracają uwagę głównie na samą lokalizację albo dostępność szkół, sklepów itp.

Znalezienie odpowiedniej działki pod budowę domy za rozsądną cenę jest więc trudnym przedsięwzięciem.

Moje Miasto Szczecin www.mmszczecin.pl on Facebook